İzmir’in Torbalı ilçesi Türkmen Mahallesi’nde 517 konut, 3 dükkân ve 4 kapıcı dairesinden oluşan toplu konut projesi için Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) süreci başlatıldı. Proje Tanıtım Dosyası’nın (PTD) incelenmesinde otopark kapasitesindeki yetersizlik, coğrafi tutarsızlıklar ve matematiksel hesap hataları dikkati çekti.
İZMİR Valiliği, 29 Temmuz 2022 tarihli ÇED Yönetmeliği’nin Ek-II Listesi 30. maddesi (“300 konut ve üzeri konut projeleri”) kapsamında, Passa Yapı Anonim Şirketi tarafından sunulan PTD’yi incelemeye aldı. PROÇED Çevre Danışmanlık firması tarafından hazırlanan 175 sayfalık dosyada, projenin toplam yatırım bedeli 970 milyon 171 bin 800 lira, parsel alanı ise 10 bin 420 metrekare olarak belirtildi.
OTOPARK KAPASİTESİ YÖNETMELİK GEREĞİNİN ÜÇTE BİRİNDE KALDI
DOSYANIN 5. sayfasındaki Tablo 4’e göre projede 124 kapalı ve 48 açık olmak üzere toplam 172 araçlık otopark planlandı. 22 Şubat 2018 tarihli Otopark Yönetmeliği Ek-1 listesi, meskenlerde her bağımsız konut için en az 1 otopark alanı zorunlu kılıyor. Yalnızca 517 konutluk mesken kullanımı için en az 517 araçlık kapasite gerekirken, dükkânların brüt alanına göre ayrılması gereken ek otopark yükümlülüğü hariç tutulsa dahi projede yaklaşık 345 araçlık açık bulunuyor. Dosyanın 26. sayfasında “yapılacak otoparkların tamamı kapalı otopark şeklinde dizayn edilmiştir” ifadesi yer alırken, aynı dosyanın 5. sayfasındaki Tablo 4’te 48 adet açık otopark listelenmesi, belgenin kendi içinde çeliştiğini ortaya koyuyor.
JEOLOJİ BÖLÜMÜNDE TORBALI’YA AİT OLMAYAN COĞRAFİ VERİLER
DOSYANIN 61-66. sayfalarındaki jeolojik değerlendirmelerde, İzmir Körfezi’nin kuzey kıyısına ait Yamanlar Dağı, Gediz Deltası ve Karşıyaka alüvyon düzlükleri anlatılıyor. Proje ise İzmir’in güneyindeki Torbalı ilçesinde, Küçük Menderes Havzası’nda yer alıyor.Proje Yazılımı Bul
Dosyanın 66. sayfasında projeye en yakın diri fayın “Menemen Fay Zonu” olduğu belirtiliyor. Menemen, proje alanının yaklaşık 60 kilometre kuzeyinde bulunuyor. Torbalı hattına coğrafi olarak yakın faylar arasında Dağkızılca Fayı ve İzmir Fayı’nın güney kolları yer alıyor. Dosyanın 69. sayfasında ise İzmir’deki tabiat parkları sıralanırken metin içinde “Projenin gerçekleştirileceği Eskişehir İli sınırları içinde 8 adet tabiat parkı bulunmaktadır” ifadesi dikkati çekiyor. Aynı bölümde, 90. sayfada proje alanı “Mustafa Kemal Mahallesi sınırları içerisinde” olarak tanımlanırken, projenin resmi adresi Türkmen Mahallesi.
ŞANTİYE ATIKLARI İÇİN KARŞIYAKA BELEDİYESİ TAAHHÜDÜ
DOSYANIN 13. sayfasında, şantiyede çalışacak personelden kaynaklanacak evsel nitelikli katı atıkların “düzenli olarak Karşıyaka Belediyesi tarafından tesisten uzaklaştırılacağı” taahhüt ediliyor. Proje Torbalı ilçesi sınırlarında yer aldığından şantiye atıklarının yönetimi Torbalı Belediyesi’nin yetki alanına giriyor. Karşıyaka Belediyesi’nin Torbalı’daki bir şantiyeden çöp toplaması idari ve lojistik açıdan mümkün görünmüyor.
HAVUZ HACMİ İKİ KAT
DOSYANIN 5. sayfasındaki Tablo 3 ve vi. sayfadaki Tablo 1’de iki havuzun her birinin 140 metrekare, toplamının ise 280 metrekare olduğu belirtiliyor. Ancak dosyanın 10. sayfasında her bir havuz 280 metrekare kabul edilerek toplam hacim 784 metreküp olarak hesaplandı. Doğru hesaplama, her biri 140 metrekare × 1,4 metre derinlik üzerinden toplam 392 metreküp olması gerekiyor.
ÇEVRESEL KONUM: TARIM ARAZİSİ SINIRI VE TAHTALI BARAJI YAKINLIĞI
PROJE alanı 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda “Kentsel Yerleşik Alan”da yer almakla birlikte, uydu görüntüleri parselin hemen kuzeybatı sınırının aktif tarım arazileriyle komşu olduğunu gösteriyor. Dosyanın 69. sayfasında, proje alanına en yakın yüzey üstü su kaynağının “Tahtalı Barajı’na giden kol (yüzeysel su kaynağı)” olduğu ve kuş uçuşu 2,5 kilometre mesafede bulunduğu belirtiliyor. Bu yakınlık, inşaat ve işletme aşamasında su kaynakları üzerindeki potansiyel risklerin özel olarak değerlendirilmesini gerektiriyor.
MALİ GEÇMİŞ İLE YATIRIM BÜYÜKLÜĞÜ ARASINDAKİ FARK
DOSYANIN Ek-7.9 bölümündeki vergi levhasına göre Passa Yapı Anonim Şirketi, 13 Ekim 2021’de kuruldu. Şirket 2023 ve 2024 yıllarında matrahsız beyanname verirken, 2025 yılında yalnızca 14 bin 393 lira 78 kuruş matrah beyan etti. Buna karşılık şirket, 970 milyon liralık yatırım taahhüdünde bulunuyor.
EKSİK BÖLÜM: SERA GAZI AZALTIM PLANI
DOSYANIN içindekiler listesinde ve Bölüm V-2 başlığı altında “Sera Gazı Azaltım Planı” yer alıyor. Ancak dosyanın 94. sayfasında, projenin Sera Gazı Emisyonlarının Takibi Hakkında Yönetmelik Ek-1 listesinde bulunmadığı gerekçesiyle söz konusu planın hazırlanmadığı ifade ediliyor. İçindekilerde var olan bir bölümün raporda bulunmaması, dosyanın bir şablon üzerinden üretildiğine işaret ediyor.
PROJENİN TEMEL VERİLERİ
DOSYADAKİ tutarlı verilere göre projenin genel çerçevesi şöyle:
Proje sahibi: Passa Yapı A.Ş. (Bornova merkezli)
Konum: Torbalı, Türkmen Mahallesi, 115 Ada 1 Parsel (10.420 m²)
Kapsam: 2 blok (A: 226×1+1, 35×2+1; B: 227×1+1, 29×2+1), 3 dükkân, 4 kapıcı dairesi
Ek tesisler: 1 gündüz bakım evi, 1 aile sağlık merkezi, 2 yüzme havuzu (toplam 280 m²)
Yatırım bedeli: 970.171.800 TL
İnşaat süresi: Yaklaşık 18 ay (hedef: 2028)
İnşaat personeli: 50 kişi
İşletme nüfusu: Yaklaşık 1.104 kişi
Yapı teknolojisi: Radye temel, konvansiyonel kalıp, C40/50 beton
Isınma: Doğalgaz (tahmini 352.160 m³/yıl)
Su/Atıksu: İZSU şebekesi
ÇED SÜRECİ VE İTİRAZ HAKKI
ÇED Yönetmeliği’nin 16. maddesi kapsamında başlatılan inceleme sürecinde, kamuoyunun ve ilgili kurumların görüş ve itirazlarını İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne iletme hakkı bulunuyor. PTD’deki tutarsızlıkların idare tarafından nasıl değerlendirileceği, sürecin bir sonraki aşamasını belirleyecek.
