Kira ilişkilerinde en sık karşılaştığımız yanlışlardan biri şu cümleyle başlıyor: “Kira sözleşmesinin süresi doldu, artık kiracının çıkması gerekiyor.”
Oysa konut ve çatılı işyeri kiralarında hukuk, bu kadar basit işlemiyor.
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı belirli ölçüde koruyan özel düzenlemeler içeriyor. Belirli süreli kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi, tek başına kiraya verene “kiracıyı hemen çıkarma” hakkı vermiyor.
Kiracı, sözleşme süresi sona erdiğinde taşınmazı kullanmaya devam ediyor ve kiraya veren de kanunda öngörülen şartlar dışında sözleşmeyi sona erdirmiyorsa, kira ilişkisi kanunun öngördüğü şekilde devam edebiliyor.
Peki ev sahibi hiç mi kiracısını çıkaramaz?
Elbette çıkarabilir. Ancak bunun için hukuken geçerli bir tahliye sebebinin bulunması gerekiyor.
Örneğin kiracının kira bedelini ödememesi, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması, geçerli bir tahliye taahhüdünün bulunması, kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının gerçek ve samimi konut ya da işyeri ihtiyacının ortaya çıkması gibi durumlarda farklı tahliye yolları gündeme gelebiliyor.
Burada önemli olan yalnızca tahliye sebebinin varlığı değil, doğru usulün ve doğru sürenin takip edilmesi.
Çünkü tahliye davalarında bazen bir ihtarın hangi tarihte gönderildiği, tahliye taahhüdünün ne zaman düzenlendiği veya davanın hangi sürede açıldığı sonucu doğrudan etkileyebiliyor.
Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliyede “Ev benim, kendim oturacağım” demek tek başına yeterli değil. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun somut olayın şartları içerisinde değerlendirilmesi gerekiyor.
Diğer taraftan kiracının da “Ev sahibi beni hiçbir şekilde çıkaramaz” düşüncesi doğru değil.
Kiracı, kira bedelini düzenli ödemek, sözleşmeye ve kanuna uygun davranmak ve kendisine yüklenen yükümlülüklere uymak zorunda. Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları, kiraya verene kanunun tanıdığı tahliye imkânlarını doğurabilir.
Yani kira hukukunda ne kiraya verenin mülkiyet hakkı sınırsızdır ne de kiracının korunması sınırsızdır. Asıl mesele, iki tarafın hakları arasında kanunun çizdiği dengeyi doğru kurabilmektir.
Bugün kira bedellerinin yükselmesiyle birlikte ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarının sayısı artarken, tahliye sürecinin hukuki prosedüre uygun yürütülmesi her zamankinden daha önemli.
Bir ihtarın yanlış gönderilmesi, bir sürenin kaçırılması veya hukuken geçersiz bir belgeye dayanılması, haklı olduğunu düşünen tarafın dahi davayı kaybetmesine neden olabilir.
Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem de kiracıların, uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra değil, tahliye süreci başlamadan önce hukuki durumlarını değerlendirmeleri önem taşıyor.
Çünkü kira hukukunda; “Sözleşme bitti, kiracı çıkar.” demek kadar “Kiracı hiçbir şekilde çıkarılamaz.” demek de doğru değildir. Hukuk, her iki tarafın da hakkını ve sorumluluğunu ayrı ayrı değerlendirir. Ve tahliye davalarında çoğu zaman sonucu belirleyen şey yalnızca “kim haklı?” sorusu değil; “Hangi hukuki sebebe dayanılıyor, hangi süreye uyuldu ve hangi usul izlendi?” sorularının doğru cevaplanmasıdır.
