2020 Aralık ayında Türkiye genelinde konut satışları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,6 oranında azaldı. Realty World Efe Gayrimenkul sahibi Zühtü Efe, emlak piyasasını yorumladı.
TÜRKİYE’DE her zaman konut satışlarının Aralık ayında zirve yaptığını ancak bu kez bunun ciddi oranda gerisinde kalındığını kaydeden Zühtü Efe, “Aslında 2020 senesine konut piyasası iyi bir başlangıç yapmıştı. Ocak, Şubat ve Mart’ın ortasına kadar geçen sürede satışlar önceki yılın yüzde 50 üzerinde devam ediyordu. Ama Mart ayının ortasından itibaren malum salgın süreci eve kapanma, sosyal izolasyon konut satışlarını da bir hayli geriletti. Sonra Haziran ve Temmuz aylarında teşvikli, düşük faizli kredi kampanyası başlatılınca, konut satışlarında da bir patlama oldu. Bu patlama gerçekten tarihin zirve konut satışlarını getirdi. Çünkü tarihin en düşük konut kredi faizleri uygulanmıştı. O zaman ‘bu satışlar muhtemelen gelecekten ödünç alınan satışlar’ galiba demiştik” diye konuştu.
TEMMUZ AYINDA SATIŞ SAYISINDA REKOR KIRILDI
KAMU bankaları, Corona virüsü salgınında Haziran ayında normalleşme sürecine geçişle birlikte piyasaları da canlandırmak amacıyla konut kredilerinde indirime gitmişti. Birinci el/sıfır konutlar için azami 12 ay ödemesiz dönemli, 15 yıla kadar vade ve aylık yüzde 0,64 faiz oranıyla; ikinci el konutlar için azami 12 ay ödemesiz dönemli, azami 15 yıl vade ve aylık yüzde 0,74 faiz oranıyla kredi imkanı sunulmuştu. Haziran ayında ipotekli konut satışlarındaki artış yüzde 1.286,9 oranıyla rekor kırdı. Faiz kampanyasının Ağustos ayında sona ermesiyle konut kredisi faizleri yükseldi, vade sayıları da düştü. Ekonomide sıkılaşmaya gidilen Kasım ayında Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) politika faizini arttırınca bankalar da konut kredisi faizlerini daha yukarı çekti. Türkiye genelinde 2020 Temmuz ayında gerçekleşen şimdiye kadarki en yüksek konut satış rakamının (229 bin 357) ardından Eylül ayından bu yana konut satışları giderek azalma eğiliminde.
“KREDİ FAİZİ YÜZDE 0,64’TEN 1,5’A ÇIKTI”
BUNUN en büyük nedeninin konut kredisi faizlerinin yükselmesi olduğunu söyleyen Torbalı Realty World Efe Gayrimenkul sahibi Zühtü Efe, “Faiz oranları aylık 1,5’in üzerinde. Dolayısıyla faiz oranlarının 0,64’ten 1,5’e çıktığını gözönüne aldığımızda ödenecek faizde de 2,5 kattan fazla artış söz konusu. Zaten bu da ipotekli satışların düşmesiyle kendisini gösteriyor. İpotekli satışlardaki düşüşten başka önemli bir detay daha var, sıfır konutların satışındaki azalma. Bu da yine sıfır yani şirketlerin ve arsa sahiplerinin sattığı konutlara faizlerde ıskonto uygulanmasıydı. O ıskonto bitince doğal olarak satış bitti. Muhtemelen 2021’de de faiz oranlarına bağlı olarak yine aynı senaryoları göreceğiz” dedi.
‘KONUTA TALEP ARTTI, FİYATLAR YÜKSELDİ’
EFE, 2018 yılında konut sektörünün zayıflamaya başladığını ancak gelinen noktada konuta talebin arttığını söyledi: “Toplumdaki demografik hareketler daha çok konut talebini arzularken, arz tarafında yeteri kadar imalat yapılamadı ve bu nedenle de konut fiyatları bir hayli zamandır yükseliş eğiliminde. Örneğin Merkez Bankası’nın (konut fiyat) endeksine göre, son bir yılda konut fiyatları yüzde 30 arttı. Enflasyonun yaklaşık 15 puan üzerinde demek bu.” Zühtü Efe, sektörün zayıflamasının nedeni olarak 2018 yılında yaşanan kurun ani yükselişine işaret etti: “Türkiye’de konut piyasası 2018 yılına kadar bir hayli istikrarlı bir piyasa idi. Ondan sonra makro ekonomik dengesizlikler ciddi ölçüde etkiledi. İnşaat faaliyetinde başlangıcıyla bitirilmesi arasında nereden baksanız iki yıllık bir boşluk oluşuyor. 2018’deki imalatlar açısından frene basma, 2020’de fiyatları zıplatıyor. Çünkü arz tarafı frene basıyor ama bunun etkisini biz iki yıl sonra görüyoruz”.
“PANDEMİ BİTERSE KONUT ÜRETİMİ ARTAR”
KONUT talebindeki artışla yükselen fiyatların 2021’de inşaat üretimine kaynak oluşturacağını belirten Realty World Efe Gayrimenkul sahibi Zühtü Efe, “Faiz oranlarıyla bütün varlık fiyatları arasında her zaman bir ters ilişki vardır. Nerede faiz oranı düşerse orada varlık fiyatları yükselir. Fakat konut piyasasında fiyatı belirleyen tek unsur faiz oranları değil. Arz ve talebin de kesişmesi çok önemli. Fiyatlardaki artış konuta olan talebin kuvvetini gösteriyor. Talebin çektiği fiyatlar konut üretimini de karlı bir alan haline getirecek gibi gözüküyor. Çok uzun olmayan bir dönemde talebin arzı yakalayacağını görebiliriz. Pandemi süreci atlatılır atlatılmaz, inşaat tarafında da üretimin hızlanacağını düşünüyorum ki zaten geçen yıla göre de inşaat faaliyetleri bir hayli hızlı” dedi.
